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京都を買い漁る外資、1泊120万円ホテルが開業へ

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外資系の所有最高級ホテルは初

京都では、これまで2006年の「ハイアットリージェンシー」を先駆けに、2014年「リッツ・カールトン」、昨年はシェラトンなどを展開する米スターウッド系が、嵐山に日本初の最高級クラス「ラグジュアリーコレクション」を開業。

しかし、いずれも資本は日系企業(ハイアットはオリックス不動産、リッツは積水ハウス、ラグジュアリーは森トラスト)。フォーシーズンズが初めて資本・運営とも外資が担う形で開業した。

余談になるが、京都は世界的な企業を多く抱え、京セラ、オムロン、村田製作所などいずれも収益力が日本で突出しているのが特徴だが、もう1つの特徴は任天堂など「独自資本」で第三者からの投資を求めず、「経営的自由」から独自の発想で世界に向けて最新技術を生み出してきたことでも知られる。

そういう意味では、ベルジャヤのフォーシーズンズが「自己資本型経営」(総事業費約450億円)で初めての“京都流外資”とも言えるかもしれない。

「唯一無二の京都の場所を探していた」(タン氏)という通り、ホテルは観光名所の清水寺や祇園から徒歩数分の世界遺産を多く抱える東山区で、三十三間堂、国立京都博物館が立ち並ぶ市内最高の立地だ。

しかも妙法院の元敷地で近年、民営化後の資産整理で専売公社の病院から民間の「東山武田病院」に経営譲渡された跡地。平家物語に記されている貴重な文化遺産、平清盛の長男、平重盛邸跡の『積翠(しゃくすい)園』がホテル敷地内の庭園として保存された。

2万平方メートルの広大な土地に、市内で史上最高額の120万円(1泊)のスイートをはじめ180の客室を抱え、うち3割を分譲販売。シェネルなどとコラボする西陣織物老舗「細尾」の手がけた客室で、京都の伝統が超近代的な姿にルネサンスされ、古都・京都の魅力を最大限に生かす。

四季折々美しい眺望を満喫できる池泉回遊式の同庭園を“フォーシーズンズ”、長期間滞在する超富裕層をターゲットに「高級ホテルを売る」という日本では新しいマーケティングコンセプトも取り入れた。

だからこそ、「世界で有数の観光資源としてポテンシャルの高い不動産を巡り、長年、複雑化した権利関係と当事者の間で計画は難航。当初の設計者で施工業者の清水建設が途中で手を引き、最終的に大成建設に変更される」(京都不動産関係者)など、京都市とも「景観規制関連(第一種中高層住居専用地域等)の調整で竣工が遅れた」(同上)という。

清水建設、土地所有者、設計事務所、投資企業を含めた関係者の間で温度差があり、急激な円安動向も影響し、「清水建設は初期工事費用などで損失を出したが、撤退した」(大手ゼネコン関係者)という。そのため当初の計画から数年遅れ、竣工した。

もともと盆地の京都は、土地が狭い上、個々にその所有者が分れていることで土地取得が困難だ。さらに、厳しい景観規制が高級ホテルの参入を遅らせ、「国際色豊かで多様な観光客を迎えるにはまだまだラグジュエリーホテルが足りない」(フォーシーズンズズホテル京都視察の門川市長)。

これまでの外資参入は経営不振などで閉業した病院やホテル、学校閉校などの跡地などを買収したもので、加えて京都市が、今回のフォーシーズンズに代表されるように、「特例中の特例」で例外規定のもと、富裕層の海外顧客の誘致を図り、建設許可を出したものだ。今後、土地売買の熾烈な戦いはさらに激化するだろう。

一方、米国の著名雑誌で「世界一の人気都市」に選ばれた京都は「世界的に潜在力が高く日本の文化的な象徴だけでなく、世界に革新的技術を発信する屈指の国際都市。東京五輪に向け、さらに市場拡大する」(フォーシーズンズホテル京都のアレックス・ポーティアス総支配人)と期待されている。

規制緩和で外資系進出に拍車

その宿泊需要を背景に昨年末、京都市が打ち出した今回の規制緩和方針は、東京五輪をターゲットに、外資進出を強力に後押しすることになりそうだ。

中でも、世界屈指の著名リゾート、「アマンリゾーツ」(本社:英国)が今年にも、紅葉の名所で有名な鷹峯(たかがみね、京都市北区)に開業予定だ。金閣寺の奥地のアマン流「極上の隠れ家」のような「アマン京都」の構想段階から約10年越しの悲願の京都進出となる。

数年前、周辺に「アマンニワ」を開業する予定だったが、頓挫。当時、伝説の創業者で親日のゼッカ氏が経営問題で失脚したのと、今回規制緩和される住居専用地域だったため、建設を断念せざるを得なかったからだ。

さらに、2019年には、ミシュランガイド2つ星の京懐石の老舗料亭「山荘京大和」(東山区)が、敷地内に高級ホテルを開業するという。

米国のハイアットホテルズグループが運営し、最上級ブランド「パークハイアット京都」としてオープン予定。パークハイアットは東京で展開しているが、西日本では初めて。

二寧坂に面した古都の景観に美しく調和するよう低層としながらも、山荘京大和は営業を継続するため、京都の名立たる老舗料亭と外資ホテルの「伝統と近代の同居(コラボ)」という新しいコンセプトも提供する。

一方で、“もう一つの外資”が世界で髄一の観光地の需要を狙って凌ぎを削っている。

米国発のAirbnbだ。ハーバード大卒業生らが起業したエアビーは、旅行客(ゲスト)と、宿泊施設として利用できる家や部屋を所有する人(ホスト)を仲介する、世界最大手の「民泊」仲介サイト。

2008年に創業され、現在192カ国以上、3万3000以上の都市で100万近い宿を提供し、 100億ドル以上の評価額があるグローバル企業だ。日本での利用者は昨年比で「約520%の増加とされ、日本は世界最大の成長マーケット」(大手不動産会社)といわれている。

ホテルなどより安価でアットホームな雰囲気があり、空きスペース(家や部屋など)を貸す人の副業として大きな収入源にもなることから、空き家が増加する日本で人気急上昇中の民泊サイトだ。

安く自炊も可能なことから、京都でもじわじわ人気が拡大。世界遺産、交通の利便性から通常であれば宿泊費が飛び切り高い銀閣寺周辺で民泊したインドネシア人の高校教師、アフマドさん。昨秋、家族を連れて、初めて京都を訪問した。

紅葉時期のハイシーズンであったにもかかわらず、宿泊料は1泊1人、2500円だったという。「ハラル(ムスリム人対応の料理)を自分で作れるし、家主の日本人とも親しくなれて、さらに旅費を大好きな世界遺産の神社仏閣や美術館回りに使えた」と満面に笑みを浮かべる。

一方、京都市は、「観光立国・日本を牽引する質の高い宿泊観光」を目指しており、国は、東京五輪に向けた民泊新法の成立を今春目指しているが、「京都らしい良質な宿泊サービスとなるよう京都市独自のルール構築が必要」と今後、「民泊に関して独自の『京都方式』を策定する方針」(門川市長)だ。

民泊の拡大には強い抵抗も

「京都らしい」、京町家の活用などの民泊は推進する方針だが、門川市長は「住居専用地域内のマンションやアパートの一室を提供するような形は認めない。京都には似つかわしくない」「(民宿の)新法ができても、決してぶれずに徹底していく」と断言。

今回新しく示した「京都市宿泊施設拡充・誘致方針」でも、国に地域の実情に応じた運用が新法で可能になるよう強く求めていくとしている。

今春予想される通常国会の審議次第では「観光ビザによる180日未満の滞在」が可能になると見られているが、民泊先進国の米国では、ホテルと区別するためニューヨークなどの大都市では「30日未満の滞在を禁止」、さらに、又貸しも禁止だ。

問題は、貸した部屋が不法行為や不法滞在に使われたりするケースが増えていることだ。

京都でも、旅館業法や消防法など法律違反した「無許可営業」の民泊が急増しており、今回の新指針にあたってもパブリックコメントで、「運営実態が不明な簡易宿泊施設が増え、周辺住民と軋轢が出ている」「違法な民泊の取締りを徹底してほしい」という意見が多く公表された。

賃貸マンションや一般住宅を民泊に転換するケースが急増し、営業数は把握しているだけで「2015年度で約700軒で約10年前の約4倍にも。2016年は1000件を超えた」(京都市)と警戒している。

周辺住民の暮らしの安全やプライバシーが損なわれるとし、京都市は、違法民泊への取り締まりを強化する方針だが、「もぐら叩きの状況」(京都市関係者)とも言われるほど深刻化している。

清水寺などの観光地では、交通機関やお土産店などでの特典もあり、「着物を着ているのは外国人」と言われるほど日本文化の浸透が目立つ一方で、「京都はディズニーではない。テーマパーク化した」(欧米人観光客)と評価を下げる声も増えている。

1200年の日本の遷都・京都は今、伝統と最先端の狭間に揺れながらも、「世界が憧れる観光都市」を目指し、「日本一・京都」の復活を狙う。それは「新しいもの好きの京都人」に脈々と息づいてきた京文化の宿命みたいなものかもしれない――。

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